전세사기 방지를 위한 공인중개사 설명 의무 강화

지난 4월, 전세사기 예방을 목적으로 공인중개사법 시행령이 개정되었습니다. 3개월의 적응 기간을 거쳐 오는 7월 10일부터 개정된 시행령이 적용될 예정입니다. 이번 개정의 주요 내용은 공인중개사의 설명의무가 강화된다는 점입니다.

공인중개사가 필수적으로 설명해야 할 내용에 대해 자세히 알아보겠습니다.

공인중개사의 설명 의무 주요 3가지

개정된 공인중개사법 시행령에 따르면, 세입자의 안전한 전세 계약을 위해 공인중개사가 필수적으로 설명해야 할 내용이 있습니다. 주요 내용은 다음과 같습니다.

1. 선순위 권리관계

공인중개사는 세입자가 계약하려는 집이나 건물의 선순위 권리관계를 의무적으로 설명해야 합니다. 이는 전세사기로 인해 집이 경매에 넘어갔을 때 나보다 먼저 돈을 받을 수 있는 사람이 누구인지, 집주인이 먼저 돌려줘야 할 금액이 얼마인지에 대한 정보를 포함합니다. 이를 통해 세입자는 자신이 어떤 순위로 돈을 돌려받을 수 있는지 확인할 수 있습니다.

선순위 권리관계 확인용 체크리스트

• 집주인이 미납한 세금은 없는지 확인
• 확정일자 부여 현황 확인
• 전세로 들어갈 집에 전입세대 확인

선순위 권리관계는 세입자의 안전을 보장하기 위해 필수적으로 확인해야 할 사항입니다. 집주인이 미납한 세금이 있는 경우, 세입자가 받을 수 있는 보증금의 순위가 낮아질 수 있으며, 확정일자 부여 현황과 전입세대의 상태도 중요한 요소입니다. 이러한 정보를 통해 세입자는 전세사기로부터 자신의 권리를 보호할 수 있습니다.

2. 임차인 보호 제도

공인중개사는 세입자를 보호하는 제도를 설명해야 합니다. 여기에는 최우선변제권과 전세사기 보증보험 등이 포함됩니다.

최우선변제권이란?

최우선변제권은 전셋집에 문제가 생겼을 때 다른 권리자들보다 먼저 돈을 돌려받을 수 있는 권리입니다. 이를 통해 세입자는 자신의 보증금을 안전하게 보호받을 수 있습니다.

지역	소액임차인 기준 보증금	최우선변제금 한도
서울특별시	1억 6,500만원 이하	5,500만원
과밀억제권역(서울 제외)	1억 4,500만원 이하	4,800만원
광역시	8,500만원 이하	2,800만원
기타지역	7,500만원 이하	2,500만원

소액임차인의 기준과 최우선변제금 한도는 지역마다 다르므로, 세입자는 자신의 보증금이 해당 기준에 맞는지 확인해야 합니다. 서울특별시 기준으로 보증금이 1억 6,500만원 이하일 때 소액임차인으로 분류되며, 최우선변제금 한도는 5,500만원입니다. 이 기준을 통해 세입자는 자신의 보증금을 보호받을 수 있는 권리를 가집니다.

전세사기 보증보험이란?

전세사기 보증보험은 전세 사기를 당했을 때 보증회사가 대신 세입자에게 보증금을 지급하는 보험입니다. 이후 보증회사는 지급한 보증금에 해당하는 금액을 집주인에게 청구합니다.

전세사기 보증보험에는 민간임대주택의 임대보증금 보증 제도와 전세금 반환보증보험이 있습니다. 두 제도의 목적은 ‘세입자의 보증금 보호’로 동일하지만, 가입 대상이 다릅니다. 민간임대주택의 임대보증금 제도의 가입자는 임대사업자(집주인), 전세금 반환보증보험의 가입자는 세입자입니다.

보증 제도	목적	가입 대상	참고사항
민간임대주택의 임대보증금 보증제도	세입자의 보증금 보호	임대사업자(임대인)	임대사업자는 의무 가입
전세금 반환보증보험	세입자의 보증금 보호	세입자	세입자가 직접 가입

이 두 가지 보증보험 제도를 통해 세입자는 전세사기로 인한 보증금 손실을 예방할 수 있습니다. 민간임대주택의 임대보증금 보증제도는 임대사업자가 의무적으로 가입해야 하는 반면, 전세금 반환보증보험은 세입자가 직접 가입해야 합니다. 이를 통해 세입자는 자신이 계약하는 전셋집의 안전성을 높일 수 있습니다.

3. 주택 관리비 내역

공인중개사는 주택 관리비의 투명한 운영을 위해 세입자에게 관리비 총액(직전 1년간 월평균 관리비), 세부 내역, 부과 방식을 설명해야 합니다. 이를 통해 세입자는 주택 관리비의 사용 내역을 명확히 이해할 수 있습니다.

주택 관리비 내역 확인용 체크리스트

• 직전 1년간 월평균 관리비 확인
• 관리비 세부 내역 확인
• 관리비 부과 방식 확인

주택 관리비 내역을 투명하게 공개함으로써 세입자는 관리비 사용에 대한 불확실성을 줄이고, 예상치 못한 추가 비용에 대비할 수 있습니다. 관리비 총액과 세부 내역을 명확히 이해하면, 세입자는 관리비 부담을 미리 파악하고 예산을 세울 수 있습니다.

그 외 개정된 내용

중개대상물 확인 설명서 서명

공인중개사는 설명의무 3가지를 모두 설명한 후, 중개대상물 확인·설명서에 별도로 마련한 ‘임대차 확인사항 확인·설명’란에 서명을 받아야 합니다. 서명 대상자는 공인중개사, 집주인, 세입자로 직접 서명해야 합니다.

중개대상물 확인 설명서 양식 개정안

개정된 공인중개사법 시행령에 따라 중개대상물 확인 설명서 양식이 변경되었습니다. 새로운 양식은 공인중개사, 임차인(세입자), 임대인(집주인)의 서명란이 추가되어, 모든 당사자가 설명 내용을 명확히 이해하고 확인할 수 있도록 했습니다.

중개보조원 신분 고지 의무

전셋집을 보러 다니다 보면 공인중개사가 아닌 중개보조원이 동행하며 현장 안내를 도와주는 경우가 있습니다. 이전에는 본인이 중개보조원임을 알릴 필요가 없었지만, 오는 7월 10일부터는 자신이 중개보조원임을 반드시 알려야 합니다. 이를 통해 세입자는 공인중개사와 중개보조원을 명확히 구분할 수 있으며, 책임 소재를 명확히 할 수 있습니다.

중개보조원의 신분 고지는 세입자가 보다 명확하게 계약 절차를 이해하고, 책임 있는 설명을 받을 수 있도록 하기 위한 조치입니다. 공인중개사와 중개보조원의 역할이 명확히 구분됨으로써, 세입자는 보다 안전하게 전세 계약을 체결할 수 있습니다.

이번 개정된 공인중개사법 시행령은 세입자를 보호하기 위한 다양한 안전장치를 마련하고 있습니다. 공인중개사의 설명의무 강화 또한 그중 하나로, 전셋집 계약 시 이를 꼼꼼하게 점검하고 안전하게 계약을 체결하시길 바랍니다.

전세사기 예방을 위한 공인중개사법 시행령 개정안은 세입자의 권리 보호를 강화하고, 보다 안전한 전세 계약을 유도하기 위해 마련된 것입니다. 공인중개사의 설명의무 강화, 중개대상물 확인 설명서 서명, 중개보조원 신분 고지 등의 내용은 모두 세입자의 안전을 보장하기 위한 조치입니다.

이번 개정안을 통해 세입자는 보다 안전하게 전세 계약을 체결할 수 있으며, 전세사기로 인한 피해를 예방할 수 있습니다. 세입자 여러분께서는 계약 시 공인중개사의 설명 의무를 충분히 확인하고, 안전하게 계약을 체결하시길 바랍니다. 이를 통해 보다 안전하고 신뢰할 수 있는 전세 계약 문화를 만들어가길 기대합니다.

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