재건축과 재개발의 차이점과 한국에서 유독 빈번한 이유

재건축·재개발의 정의와 차이점

재건축과 재개발은 낡고 오래된 건축물을 새로 짓는 도시정비사업의 일환입니다. 하지만, 두 사업의 목적과 방식에는 차이가 있습니다.

1. 재개발: 동네를 새롭게 재구성

• 대상: 낡은 주택, 빌라, 상가 등
• 목적: 주택뿐만 아니라 기반 시설(도로, 공원, 주차장 등)을 정비
• 특징:
  • 주로 달동네나 노후화된 지역에서 시행
  • 공공성이 강함

2. 재건축: 건물만 새로 짓는 사업

• 대상: 노후화된 아파트 단지
• 목적: 기존의 기반 시설은 유지하면서 건축물만 재정비
• 특징:
  • 주민 주도로 진행
  • 안전진단 등 조건 충족 필요

한국에서 재건축·재개발이 많은 이유

1. 짧은 아파트 수명

• 한국 아파트의 평균 교체 수명은 27년으로, 영국(128년), 미국(72년)에 비해 매우 짧습니다.
• 1970~80년대 급격한 도시화로 대규모 주택 공급이 이루어졌지만, 부실공사로 내구성이 떨어졌기 때문입니다.

2. 경제적 이익

• 재건축은 추가 세대를 늘려 일반 분양으로 수익을 창출할 수 있습니다.
• 대표적 수익 지표인 용적률을 통해 기존보다 고층 아파트로 개발 가능.

용적률: 재건축 수익의 핵심

용적률은 건물이 땅 면적에 비해 얼마나 높은지를 나타내는 지표입니다.

• 예: 대지면적 200㎡에 바닥면적 100㎡ 건물 4층 건설 시
  • 연면적: 100㎡ × 4층 = 400㎡
  • 용적률: 400㎡ ÷ 200㎡ × 100 = 200%

재건축에서의 활용

• 기존 저층 아파트를 헐고 300~400% 용적률로 고층 건물을 올리면 세대 수가 2~3배 이상 증가.

최근 재건축 시장의 변화와 어려움

1. 공사비 증가

• 원자재 가격 상승, 인건비 증가 등으로 공사비 폭등.
• 재건축 분담금이 증가해 주민 부담이 커짐.

2. 재건축초과이익환수제(재초환)

• 재건축으로 발생한 이익 중 일부를 세금으로 환수.
• 이익이 8천만 원을 초과하면 최대 50%까지 부담해야 함.

3. 정부의 규제 완화

• 2023년 8.8 부동산 대책을 통해 재건축 규제를 완화.
  • 정비사업 특례법 제정
  • 용적률 상향 조정

한국식 재건축·재개발의 국제적 비교

• 유럽: 기존 건축물의 보존에 초점을 둔 도시재생 중심.
• 한국: 전면 철거 후 재건축·재개발 방식 선호.
  • 이유: 짧은 건물 수명과 높은 경제적 수익성.

결론: 변화하는 재건축·재개발 시장

재건축과 재개발은 한국의 도시 정비사업에서 중요한 축을 차지합니다. 다만, 최근 공사비와 규제 등 다양한 요인으로 어려움을 겪고 있습니다. 정부의 규제 완화와 시장 변화에 따라 앞으로의 방향성은 더욱 주목받을 것으로 보입니다.

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