전세 구하기, 시작은 이렇게! 단계별 전세 계약하는 방법

전세집을 구하는 과정은 복잡하고 많은 신경을 써야 합니다. 이 글에서는 전세 구하는 모든 단계와 주의할 점을 정리해 두었으니, 아래 내용을 차근차근 따라해 보세요. 자금계획부터 대출 실행까지 알아두어야 할 점들을 순서대로 살펴보겠습니다.

1. 자금 계획 세우기

전세 계약을 준비할 때 첫 단계는 자금 계획을 세우는 것입니다. 전세 대출은 보통 보증금의 60~80%까지 가능합니다. 예를 들어, 전세 보증금이 1억 원이라면 대출 한도가 70%일 경우 최대 7천만 원까지 대출받을 수 있습니다. 나머지 3천만 원은 보유 자산으로 충당해야 합니다.

• 대출 가능 금액 확인: 대출 비율이 다소 유동적일 수 있으므로 보수적으로 대출 가능 금액을 예상합니다. 최악의 경우 60%까지밖에 나오지 않을 상황도 고려하여 예산을 짜는 것이 안전합니다.
• 보유 자산 점검: 전세 보증금을 충분히 마련할 수 있는지를 미리 확인하세요.

자금 계획을 세우는 이 과정은 전세 계약의 중요한 첫 단추이니 꼼꼼하게 체크하세요.

2. 계약할 집 찾기

자금 계획이 완료되었다면, 이제는 예산에 맞는 집을 찾는 단계입니다. 이때 부동산 중개인을 통해 전세 대출이 가능한 집인지를 확인하는 것이 중요합니다. 전세 대출이 가능한 집인지, 혹은 어떤 대출 상품이 유리한지를 미리 중개인에게 설명하고 도움을 받는 것이 좋습니다.

• 전세 대출 가능 여부 확인: 부동산 중개인에게 전세 대출이 가능한지 문의.
• 대출 상품 확인: 자신에게 유리한 대출 상품을 미리 조사하고, 중개인과 논의하세요.

3. 대출 가능 여부 파악하기

많은 분들이 이 단계에서 혼란을 겪게 됩니다. 전세 대출은 실제 계약서가 있어야만 대출 심사를 받을 수 있어, 계약서가 없는 상태에서는 은행이 심사를 진행하지 않는 경우가 대부분입니다. 이를 해결하기 위해 다음 두 가지 방법을 고려해볼 수 있습니다.

1. 특약 조건 설정 후 계약: 대출이 불가능할 경우 계약을 취소할 수 있도록 특약을 설정하고 일단 계약합니다.
2. 은행 상담: 완벽하지는 않지만, 은행에서 대출 가능 여부를 상담해 미리 대출 가능성을 점검합니다.

이와 같은 방법으로 대출 가능성을 파악하면 추후 발생할 불확실성을 줄일 수 있습니다.

4. 계약하기

대출 가능성에 대한 판단이 섰다면, 이제는 계약을 진행합니다. 전세 자금 대출을 위해서는 반드시 공인중개사가 작성한 계약서가 필요하므로 직거래로 계약하는 경우 대출이 불가능할 수 있습니다.

• 등기부등본 확인: 등기부등본상의 소유권 변동 사항, 전세권 설정, 근저당을 확인해 보증금을 보호하세요.
• 특약 조항 추가: 앞서 상담했던 특약이 계약서에 포함되도록 협의합니다.
• 계약금 영수증 보관: 보통 전세보증금의 5% 정도를 계약금으로 송부하므로 영수증을 잘 보관합니다.

5. 확정일자 받기 및 임대차계약 신고

계약서 작성 후에는 관할 주민센터에서 확정일자를 받아야 합니다. 2023년부터 시행된 임대차계약 신고 제도에 따라 확정일자를 받으면 임대차 보호를 받을 수 있습니다.

• 확정일자 받기: 관할 주민센터에서 확정일자를 신청합니다.
• 임대차계약 신고: 대상에 해당될 경우 임대차계약 신고를 통해 확정일자 효력을 발휘하세요.

6. 대출 신청하기

확정일자를 받은 계약서를 들고 은행에 가서 대출을 신청합니다. 이때 중요한 점은 잔금일 전에 충분한 여유를 두고 대출 신청을 하는 것입니다.

• 대출 신청 서류 준비: 확정일자가 찍힌 임대차계약서, 계약금 영수증, 주민등록등본, 소득증명서, 등기부등본 등의 서류가 필요합니다.
• 주거래은행 이용: 대출 상품이 은행마다 다르므로 주거래은행을 이용하면 편리합니다.

대출 신청 절차가 지연되거나 거절될 수 있으므로 잔금일 전에 넉넉하게 신청을 진행하세요.

7. 대출 승인 및 실행

마지막으로 은행에서 대출 승인이 완료되면 대출금이 잔금일에 맞춰 집주인의 계좌로 송금됩니다. 세입자가 아닌 은행이 직접 송금하는 것이 특징입니다.

• 대출 실행일 설정: 대출 실행일을 잔금일과 동일하게 설정합니다.
• 잔금 처리: 전세 대출금을 제외한 보증금 일부가 남아있다면 잔금을 임대인 계좌로 직접 송금합니다.

마치며

이상으로 전세 구하는 과정을 단계별로 알아보았습니다. 전세 계약은 자금 계획부터 계약 및 대출 실행까지 꼼꼼히 준비해야 하는 부분이 많습니다. 이 가이드를 통해 순서대로 필요한 절차를 따라가면서 준비하시면 전세 계약을 보다 수월하게 진행하실 수 있을 것입니다.

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